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淺談存量房交易涉稅價格認(rèn)定異議的處理

隨著涉稅價格認(rèn)定業(yè)務(wù)的深入開展,存量房交易當(dāng)事人對價格認(rèn)定機構(gòu)出具的涉稅認(rèn)定價格有時會提出異議。如何做好價格異議處理工作,事關(guān)價格認(rèn)定結(jié)論的權(quán)威性及納稅人的合法權(quán)益,下面通過我中心辦理的一起工業(yè)廠房轉(zhuǎn)讓涉稅認(rèn)定實例談?wù)剝r格異議處理的做法和想法。

 

一、案例情況

 

今年我中心受理稅務(wù)部門提請對某床上用品有限公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計稅價格進(jìn)行認(rèn)定。標(biāo)的為工業(yè)房地產(chǎn),建筑面積12594.52平方米,土地使用權(quán)面積30550平方米,前身為某機械設(shè)備有限公司。2017年12月,該床上用品公司通過淘寶司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺,以1900萬元成交價競價購得資產(chǎn)(含房地產(chǎn)和機器設(shè)備)。由于買受人某床上用品有限公司系家紡生產(chǎn)企業(yè),不符合我市產(chǎn)業(yè)政策,一直未能投產(chǎn)經(jīng)營,2019年4月將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給海安某鍛造有限公司,向稅務(wù)部門申報轉(zhuǎn)讓價為1900萬元,后稅務(wù)部門向我中心提出價格認(rèn)定協(xié)助,要求對標(biāo)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計稅價格進(jìn)行認(rèn)定,我中心進(jìn)行了價格認(rèn)定,認(rèn)定房地產(chǎn)價格2200萬元。結(jié)論書送達(dá)后納稅人提出異議,認(rèn)為認(rèn)定價格偏高,不符合實際,其理由為標(biāo)的一年前經(jīng)過公開拍賣取得,有公開市場價格,一年間價格并未變動,且拍賣價款中還包含機器設(shè)備價格。

 

二、涉稅價格異議處理的做法

 

1.自我剖析,判斷價格認(rèn)定結(jié)論的合理性

 

工業(yè)性房地產(chǎn)一般采用成本法進(jìn)行價格認(rèn)定,市場法、收益法等價格認(rèn)定方法對標(biāo)的均不適用,本次價格認(rèn)定方法采用房地分估、綜合計價方法測算,其中土地價格運用基準(zhǔn)地價修正法,根據(jù)政府公布的基準(zhǔn)地價,對土地使用年期、面積、形狀等進(jìn)行適當(dāng)修正;地上建筑物采用重置成本法,根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標(biāo)高、行車軌頂標(biāo)高、樓面荷載等因素,結(jié)合專業(yè)造價工程師意見估算建安成本,再考慮相關(guān)規(guī)費、管理費、利潤等重置價構(gòu)成要素,綜合確定標(biāo)的重置成本為1130萬(約890元/平方米),土地價格870萬(約280元/平方米),經(jīng)過認(rèn)真分析,本次價格認(rèn)定方法的選用及測算過程、結(jié)果較為合理。

 

2.多方調(diào)查,核實當(dāng)事人異議理由的真實性

 

根據(jù)納稅人陳述的理由和提供的材料,我中心對標(biāo)的情況再次進(jìn)行了深入的調(diào)查。

 

(1)查詢標(biāo)的相關(guān)資產(chǎn)司法拍賣記錄。經(jīng)查詢淘寶網(wǎng)司法拍賣記錄,2018年12月5日以1965萬起拍(房地產(chǎn)評估價2350萬,機器設(shè)備評估價457萬,共計評估價2800萬),因無人報名流拍,2018年12月26日以1572萬起拍價進(jìn)行2拍,5人報名,最終經(jīng)148次出價以1900萬成交。

 

(2)查詢法院司法拍賣成交確認(rèn)書以及海安縣人民法院司法裁定書。

 

(3)組織與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方多次交流,了解前因后果。

 

(4)就我市的產(chǎn)業(yè)政策咨詢了相關(guān)部門,并得到印證。

 

3.認(rèn)真比較,分析價格差距形成原因

 

標(biāo)的認(rèn)定價格高于拍賣成交價,經(jīng)認(rèn)真分析,我中心梳理了以下原因:

 

(1)標(biāo)的的前次交易屬于強制性的司法拍賣行為,原產(chǎn)權(quán)人沒有議價能力。

 

(2)快速變現(xiàn)的需要,買受人在較短的時間內(nèi)作出是否購買的決定,沒有足夠的時間對標(biāo)的有充分的了解,特別是需要在較短的時間內(nèi)支付全部價款,承擔(dān)的風(fēng)險較大,因此其價格一般低于正常價格。

 

(3)市場需求面窄、宣傳力度小。司法拍賣由于其特殊性,難以像房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行市場營銷,僅以拍賣公告的形式進(jìn)行簡單宣傳;加之標(biāo)的是以確定的用途、規(guī)模、位置等現(xiàn)有狀況進(jìn)行銷售,而不像房地產(chǎn)開發(fā)項目先進(jìn)行市場定位、策劃,采用以銷定產(chǎn)的方式進(jìn)行,因此市場需求面窄,流動性差,造成其成交價格低于正常市場價格。

 

(4)投資者心理因素影響,在購買前投資者已先期認(rèn)為被拍賣標(biāo)的價格會低于正常市場價。

 

(5)其他因素:如標(biāo)的先期的遺留問題、債權(quán)債務(wù)問題、職工糾紛、鄰里糾紛等因素也會對成交價格有一定影響。

 

4.用心溝通,耐心做好解釋說服

 

俗話說“隔行如隔山”,納稅人只看結(jié)果,對于我們的價格認(rèn)定工作并不了解,對于價格構(gòu)成、價格內(nèi)涵、價格形成等也并不理解,通過我們反復(fù)的溝通,詳細(xì)的講解,并對納稅人提出的異議理由進(jìn)行充分的分析說明,最終得到納稅人的理解,及時有效化解價格異議。

 

三、做好涉稅價格認(rèn)定異議處理的幾點想法

 

1.建立涉稅價格認(rèn)定異議處理工作機制

 

涉稅價格認(rèn)定工作是在相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定下開展的,價格異議處理作為涉稅價格認(rèn)定工作其中的一項程序內(nèi)容,價格認(rèn)定機構(gòu)有必要建立相關(guān)處理工作機制,包括價格異議處理原則、方法、流程及措施等,將有利于規(guī)范涉稅價格認(rèn)定行為,有效妥善化解計稅價格的爭議,維護(hù)納稅人合法權(quán)益。

 

2.加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),培養(yǎng)專業(yè)人員

 

存量房交易涉稅價格認(rèn)定專業(yè)技術(shù)性強,對辦理人員的業(yè)務(wù)能力要求高,價格認(rèn)定工作人員要具備系統(tǒng)的房地產(chǎn)估價專業(yè)理論知識和實踐操作技能,需要不斷加強學(xué)習(xí),提高自身的專業(yè)素養(yǎng),保證在技術(shù)層面不出錯。

 

3.建立多渠道調(diào)查途徑

 

容易產(chǎn)生爭議的認(rèn)定事項往往是疑難、復(fù)雜或者鮮有交易的,我們出具的價格認(rèn)定結(jié)論一般都是從理論角度得出的理論值,與實際情況并不一定就沒有偏差。因此通過多渠道調(diào)查就尤為必要,平時應(yīng)多關(guān)注司法拍賣平臺、各拍賣行交易記錄,通過房產(chǎn)中介等渠道多了解相關(guān)交易信息,對一些特殊標(biāo)的多總結(jié)多分析,盡量將理論與實際的差距縮小,及時有效化解價格爭議。


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