房地產(chǎn)價格的評估方法

三大估價方法，即比較法（也稱為交易實例比較法、市場比較法、市場法）、收益法（也稱為收益資本化法、收益還原法）和成本法。

一、比較法

（一）比較法概述

1. 比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價格或價值的方法。

2. 比較法適用的估價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的成套住宅最適用比較法估價。②寫字樓。③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機場、碼頭等。②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。③可比性很差的房地

（二）交易實例搜集

在搜集交易實例時應(yīng)盡量搜集較多的信息，主要包括①交易對象基本狀況，如名稱、坐落、規(guī)模（如面積）、用途、權(quán)屬以及建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、周圍環(huán)境等②交易雙方基本情況，如賣方和買方的名稱及之間的關(guān)系等。③成交日期。④成交價格，包括總價、單價及計價方式（是按建筑面積計價還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積計價）。⑤付款方式，例如是一次性付款還是分期付款付款還是分期付款（包括付款期限、每期付款額付款比例）、貸款方式付款（包括首付款比例、貸款期限、貸款利率）⑥交易稅費負(fù)擔(dān)，如買賣雙方是依照規(guī)定或按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費，還是全部稅費由買方負(fù)擔(dān)或賣方負(fù)擔(dān)等。

（三）可比實例選取

選取的可比實例應(yīng)符合以下基本要求：①可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似②可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的、③可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近價值時點④可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。

（四）比較基礎(chǔ)建立

建立比較基礎(chǔ)一般要統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)及統(tǒng)一計價單位。

1.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

2.統(tǒng)一付款方式

3.統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)

統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)是將成交價格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。計算公式為：

正常負(fù)擔(dān)下的價格 - 應(yīng)由賣方繳納的稅費=賣方實得金額

正常負(fù)擔(dān)下的價格+應(yīng)由買方繳納的稅費=買方實付金額

實方實付金額一賣方實得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費

4.統(tǒng)一計價單位

統(tǒng)一計價單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位。

（五）交易情況修正

（1）利害關(guān)系人之間的交易。

（2）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。

（3）被迫出售或被迫購買的交易。

（4）人為哄抬價格的交易。

（5）對交易對象有特殊偏好的交易。

（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易。

（7）受迷信影響的交易。

（六）市場狀況調(diào)整

·應(yīng)將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整到價值時點的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。

·市場狀況調(diào)整的具體方法，可采用價格指數(shù)或價格變動率，也可采用時間序列分析。

（七）房地產(chǎn)狀況調(diào)整

（八）比較價格計算

比較法估價需要對可比實例的成交價格進行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正或調(diào)整。

二、收益法

（一）收益法概述

·收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價格或價值的方法。

·收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。

·運用收益法估價一般分為5個步驟：①選擇具體估價方法，即在報酬資本化法、直接資本化法、收益乘數(shù)法中選擇適用的估價方法；②估計收益期或持有期；③預(yù)測未來收益；④確定報酬率或資本化率；⑤計算收益價格或價值。

（二）報酬資本化法主要公式

1. 收益期為有限年且凈收益每年不變的公式

式中 V——房地產(chǎn)的收益價格或價值；

A——房地產(chǎn)的凈收益；

Y——房地產(chǎn)的報酬率或折現(xiàn)率；

n——房地產(chǎn)的收益期，是自價值時點起至未來不能獲取凈收益時止的時間，通常為收益年限。

此公式的假設(shè)前提（也是應(yīng)用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報酬率為Y且不等于零；③收益期為有限年n。

2. 收益期為無限年且凈收益每年不變的公式

（三）凈收益求取

收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。

（四）報酬率求取

1. 報酬率的含義

報酬率是指將估價對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價格或價值的折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。

2. 報酬率的求取方法

求取報酬率的方法主要是有累加法和市場提取法。

累加法的一個細(xì)化公式為

報酬率=安全利率十投資風(fēng)險補償率+管理負(fù)擔(dān)補償率+缺乏流動性補償率一投資帶來的優(yōu)惠率